부동산 토지투자 시 현장 확인 단계에서 어떤 것을 고려해야 하는지요?

토지의 형태와 접근성 확인의 중요성

토지 현장에 직접 가보기를 결정하였다면 어떤 내용들을 중점적으로 확인해야 하는지 다루어 보겠습니다. 아무것도 모르는 상태에서 현장을 방문하면 아무런 성과도 얻지 못하게 될 것이므로 다음의 내용들을 염두에 두어야 합니다. 일단 현장을 방문하게 되면 해당 물건에 대한 접근성이 어떤지 확인해야 합니다. 접근성이란 얼마나 쉽게 그 토지에 접근할 수 있는지에 대한 부분입니다. 일단 도로가 붙어 있는지 얼마나 가깝게 있는지, 너비는 얼마나 되는지, 지하철이나 버스정류장 등이 근처에 있는지 등에 대한 사항을 확인합니다. 또는 도로 상태가 포장은 되어있는지 흙길이나 차량이 제대로 다닐 수 없는 경사진 비탈길 등은 아닌지도 동시에 확인해야 합니다. 아무리 좋은 땅이더라도 우선적으로 가장 중요한 접근성이 떨어지게 되면 그 땅의 가치는 현저히 떨어지게 되니 현장조사 시 가장 우선적으로 살펴야 할 부분은 접근성이라고 볼 수 있습니다. 두 번째로 토지의 물리적인 모습을 확인해야 합니다. 토지의 경계선이나 상세한 면적, 경사도 등의 요소를 말합니다. 토지의 경계를 조사하고자 한다면 주변 높은 건물에 올라가서 살펴보는 것이 가장 편하고 좋습니다. 요새는 스마트폰 애플리케이션을 이용해 대략적으로 파악하는 방법도 있습니다. 지적도상의 토지의 경계와 실제 토지경계가 다른 경우도 있는데 이는 나중에 재산다툼으로 이어질 가능성이 있어 주의해야 합니다. 토지의 경계를 확인할 수 있다면 가장 좋겠지만 토지측량 신청은 기본적으로 토지주인만 가능하기 때문에 쉽지 않습니다. 그럼에도 토지의 경계를 반드시 확인하고자 한다면 토지주의 동의서를 받아야 합니다. 경매를 당한 토지주인에게 그런 서류를 받는다는 것 또한 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 때문에 인접 토지주의 허락을 받아 토지측량을 해보는 방법도 생각해 볼 수 있겠습니다. 만약 일전에 측량을 실시해 측량점이 곳곳에 있다면 그것을 기반으로 유추해 볼 수도 있습니다. 지적도 상의 면적과 현장의 상황이 생각보다 완전히 다른 경우도 있기 때문에 이 부분도 주의해야 합니다. 또한 돌산이나 큰 나무 등이 없는지도 확인해야 합니다. 이를 처리하는데 많은 비용이 수반되기 때문입니다. 도로 부분도 주의해서 살펴야 합니다. 인터넷 지도를 이용해서 확인한 현장과 실제 현장은 간극이 있을 수 있다고 말했습니다. 지도에서는 못 봤던 길이 새로 생겼을 수도 있고 진출입 현황 도로가 막힌 채로 사용하지 못하는 경우도 있을 수 있습니다. 도로 문제 등으로 주변인들과 분쟁이 있을 수도 있으니 이해당사자들을 만나 이야기해보아야 합니다.

기타확인사항

토지의 외관과 더불어 현장에 가면 다양하게 살펴볼 사항들이 추가적으로 있습니다. 일단 상하수도 현황입니다. 개발을 하려면 반드시 상하수도가 설치되어 있어야 합니다. 혹시 상하수도가 이미 설치되어있는지 아니면 주변에 구거가 있어 그 부분과 연결 지어 설치가 가능할지 이런 부분도 살펴보아야 합니다. 묘지 문제도 고려해야 합니다. 만약 토지에 분묘가 있다면 이장 절차도 거쳐야 하고 비용도 많이 발생합니다. 분묘기지권이 걸려 있는 곳이라면 토지를 사용하는 데 있어서 제약이 있을 수 있습니다. 대부분 묘지들은 남향에 위치 좋은 곳에 위치하고 있기 때문에 이를 배제하고 건물을 개발하기는 쉽지 않습니다. 만약 묘지가 있다면 주변인들에게 탐문을 통해 반드시 그 부분에 대한 정보를 얻어내야 합니다. 이뿐 아니라 해당 토지에 불법적인 가건물이나 작물들이 없는지 확인해야 합니다. 농산물이 있다면 수확시기까지 개발행위를 못할 수도 있고 점유자가 있다면 복잡한 문제에 얽힐 수 있으니 점유관계 확인을 반드시 해야 합니다.

개인적 견해

현장을 둘러보다 보면 생각보다 변수가 많은 것처럼 느껴집니다. 웹 지도상에는 도로가 보였는데 실제로는 그 도로가 못 다니게 누군가에게 막혀있거나 아예 없는 경우처럼 말입니다. 때로는 해당 토지에 터줏대감처럼 장기 점유하고 있는 사람도 만날 수 있는데 그럴 경우 협상이 쉽지 않은 경우가 많은 것 같습니다. 하지만 이런 문제들을 하나씩 해결해 나가다 보면 남들은 보지 못하는 그 토지의 매력을 파악할 수 있고 그만큼 경쟁이 줄어들어 저렴한 값에 가져올 수 있을 것이라 생각합니다. 때문에 이런 걸림돌들을 하나씩 깨 나가는 그런 과정을 계속 공부해 나가야 할 것 같습니다.