토지 보상 매매 투자법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

개요

토지 투자를 시작하게 되면 일반적으로 모든 사람들은 이 토지를 제 가격으로 판매할 수 있을지 고민이 많을 것입니다. 사실 토지투자에 대해서 일정 부분 경험을 가지고 있다면 모르겠지만 그러한 불안감을 가지고 있는 것은 어쩔 수 없는 일입니다. 만약에 내 땅을 누군가가 이미 구매하고자 한다면 어떨까요? 그런 토지 투자 방법이 보상 경매입니다. 흔히들 땅이 있는데 보상을 받아 벼락부자가 되었다는 말을 들어보셨을 겁니다. 그런 얘기가 흘러나올 때마다 얼마나 운이 좋으면 그렇게 되었을까. 왜 우리 부모님은 그런 땅을 구매하지 않았을까 하는 생각이 드는 것도 사실입니다. 그 방법은 개발 예정지의 땅을 찾아서 미리 사놓는 겁니다. 그런 물건을 찾는 것은 그렇게 어려운 일은 아닙니다. 하지만 그것을 사는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 소유자가 팔려고 하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 이런 땅을 구매하는 가장 쉬운 방법은 경공매를 이용하는 것입니다. 여기서 보상 경매란 개발 사업이 진행될 예정부지가 경공매에 나오게 되었을 때 사업시행자가 지급하는 보상금보다 낮은 가격으로 낙찰받아 수익을 내는 경매 투자방법입니다.

보상 경매 투자 방법

보상 경매 물건을 찾는 방법은 일단 토지이용계획 확인서를 살펴보아야 합니다. 그 서류 안에 공익사업에 포함되는 단어가 있지만 아직은 해당 용도로 사용되지 않는 땅을 찾는 것입니다. 도시개발구역이나 국가산업단지, 일반산업단지, 소로, 중로, 대로, 공원 등의 요소입니다. 보상대상은 개발 사업예정지에 포함된 토지만이 아니라 실질적으로 피해를 입는 모든 손해를 보상합니다. 보상 평가 대상에는 토지, 건축물, 수목, 영업손실, 농업물, 축산업 등의 영업 손실도 포함됩니다. 사업 순서에 따른 보상금을 지급하는 시기는 일단 공익사업에 대한 계획을 승인하는 것으로 시작하여 토지나 물건 등에 대한 기본적인 조사를 하게 됩니다. 그 후에 보상계획을 공고하고 감정평가사를 선정하여 감정평가를 요청합니다. 그 감정가를 기준으로 보상금액을 사정하고 보상협의를 요청하게 됩니다. 마지막으로 협의 보상을 시행합니다. 보상금을 실제적으로 언제 지급하는지에 대한 것은 도시계획과 담당자에게 전화하여 담당자를 만나 봐야 합니다. 보상 일정에 대해서 자세하게 물어보아도 보상계획이 완전히 정해진 경우가 아니면 쉽게 답변하지는 못합니다. 따라서 직접적으로 묻지 말고 현재 어느 단계까지 진행이 되었는지 물어보고 그에 따라 기간을 추산하여야 합니다. 일반적으로 사업계획 수립, 실시계획 승인, 보상, 사업시행, 준공검사, 사업 완료 공고 등의 절차로 진행됩니다. 사업일정 자체는 정해져 있는 사항이기 때문에 이렇게 단계에 관해서 질문을 하게 된다면 비교적 대답을 잘해주게 됩니다. 보상 가격의 추정은 사실 미리 하기는 쉽지 않습니다. 다만 보상금액은 실거래 가격보다는 높게 측정되는 것이 일반적인 경우이기 때문에 실거래 가격을 파악하는 것이 중요합니다. 보상 경매를 투자할 때는 일단 공익사업 이전의 용도지역을 알아보아야 합니다. 만약에 공익사업 계획으로 인해 용도지역 등이 변경되었다면 변경 전의 기준으로 보상금액을 받기 때문입니다. 두 번째로 공익사업 계획 발표로 급등하기 전의 토지 가격을 기준으로 보상가를 예측해야 합니다. 공익사업이 예정된 토지는 일반적으로 가격이 상승하지만 보상 시에는 이런 상승분을 제하고 이전 가격으로 보상액을 책정하기 때문입니다. 세 번째로 허가를 받으니 후 형질변경이 이루어졌는지 확인해야 합니다. 전, 답, 임야 등을 허가받지 않고 대지로 만들었다면 불법 요소가 있기 전의 형태로 보상가를 책정하여 받게 됩니다.

의견

보상 경매 투자 방법은 매각에 대한 부담을 지운다는 점에서 상당한 메리트를 가지고 있는 투자 방법입니다. 일단 구매처가 정해져 있다는 것은 구입하는 데 있어서 큰 안정감을 주는 요소이기 때문입니다. 다만 보상 계획 절차에 따라 시일이 오래 걸릴 수 있는 불안요소가 있으므로 입찰하기 전에 분명하게 확인하고 가야 하는 것은 필수적입니다.