토지 경매 입찰가를 어떻게 산정해야 하는가

개요

경매를 입찰함에 있어서 2등을 한다는 것은 아무 의미가 없습니다. 오로지 낙찰자만 수익을 가지고 갈 수 있기 때문입니다. 흔히들 실수하는 것이 계속해서 낙찰받지 못하고 여러 번 패찰을 거듭하다 보면 오기가 생겨 높은 금액으로 낙찰되는 경우가 있습니다. 그래서 낙찰만 받고 실제 수익은 거두지 못하는 안 좋은 결과를 내기도 합니다. 그렇다면 어떤 방식으로 입찰가를 정하고 접근해야 수익을 챙겨 받을 수 있을까요.

목표 수익 산정

입찰가는 세금을 낸 후에 순수익을 기준으로 계산해서 정하게 됩니다. 경매 입찰은 낙찰가보다는 수익을 내기 위한 수단임을 절대 잊어서는 안 됩니다. 만약에 목표 수익 기준을 정하고 입찰에 참여하는데 계속해서 패찰을 거듭하게 된다면 자신의 입찰 전략을 다시 한번 돌아볼 필요가 있습니다. 목표수익 자체가 기준점보다 높은 것이라면 그 기준점을 낮추는 것도 방법이 될 수 있습니다. 입찰가를 산정할 때는 기본적으로 다음과 같은 다섯 단계를 거치게 됩니다. 첫 번째 단계는 목표 수익의 기준을 정하는 것입니다. 투자 금액이 얼마나 들어가는지 어느 정도 기간 동안 들어가는지에 따라 목표 수익액을 분명하게 정해야 합니다. 그 기준점은 절대적인 부분은 아닙니다. 자신이 얼마나 수익을 보고 싶은가에 따라서 천양지차로 달라지기도 합니다. 당연하게도 목표 수익액은 매도 시 납부해야 할 모든 세금을 제한 순수익을 말합니다. 5억 원의 돈을 2년 동안 투자해서 얻어낼 수 있는 투자수익액이 누구에게는 1억 원으로 만족될 것이고 누구에게는 3억 원 이상은 받아야 한다고 생각할 수 있습니다. 내 기준점을 분명하게 잡고 가는 것이 중요합니다. 두 번째로 보유기간과 매도 가격을 분명하게 설정하는 것입니다. 토지를 낙찰받게 되면 매도시점을 정하게 됩니다. 이해관계자와의 협의나 소송 과정이 끝나는 시점이나 지역의 개발 계획, 가격 추세를 반영하여 매도시점을 정합니다. 때론 그 땅을 너무 좋게 봐서 매도 희망 가격을 조금 부풀리게 되는 경우도 있는데 이는 바람직하지 못합니다. 물론 너무 보수적으로 산정해서 입찰에서 매번 패찰 하게 될 것입니다. 세 번째로 입찰가를 정하는 단계입니다. 입찰가는 앞선 과정을 통해서 대략적으로 정하게 됩니다. 이 단계에서 정하는 최종적으로 정하는 입찰가가 아닌 중간단계의 입찰가이므로 최종 단계까지 여러 번 검토 후에 최종 입찰가를 정해야 합니다. 네 번째 단계는 양도소득세를 산출하는 것입니다. 토지를 낙찰받기 전에 양도소득세 문제도 검토해봐야 합니다. 양도소득세는 토지투자에 있어서 비중이 매우 크기 때문에 목표 수익 산정에서 가장 중요한 단계 중에 하나입니다. 주택을 구매할 때는 1 주택 비과세 제도라는 것이 있어서 양도세를 전부 면제받을 방법이 있지만 토지는 그렇지 않습니다. 예외적으로 농지의 경우 8년 동안 직접 농사를 지은 것이 증명될 경우에 한해 양도소득세를 감면해주는 경우가 있지만 쉽지는 않습니다. 양도소득세는 보유기간과 소득금액에 따라 세율이 천차만별이므로 앞선 단계에서 보유기간과 매도 가격을 분명하게 정해두어야 합니다. 마지막 다섯 번째 단계는 순수익을 계산하는 것입니다. 순수익은 매도 가격에서 입찰가와 양도소득세 등을 모두 제한 금액입니다. 최종단계에서 이 금액이 목표 수익에 도달하지 못한다면 첫 번째 단계로 다시 가서 검토해봐야 합니다.

의견

입찰가 산정은 토지 경매 투자에 있어서 가장 어렵고 애매한 부분이라고 볼 수 있습니다. 개인적으로는 밸류 맵을 통해서 기본적인 시세를 계산하고 현지 부동산에 가서 시세조사를 하는 편입니다. 보통의 매물들이 얼마에 나와있는지 실제로 보다 보면 빠른 매도를 기준으로 어떤 입찰가를 선정해야 할지 기준이 또렷하게 정해지기도 합니다. 위에서 설명했듯이 분명하게 기억해야 하는 것은 낙찰받겠다는 욕심에 내가 계산한 금액보다 높은 입찰가를 써서는 안 된다는 것입니다. 경매 투자의 최대 장점이 싸게 구매하는 것인데 비싸게 받으면 아무런 의미가 없습니다.