재개발 재건축의 기본적인 추진 과정

재개발 재건축 기본 개념

재개발이나 재건축의 경우 대부분의 사람들이 꺼리는 이유가 있습니다. 시간이 너무 오래 걸린다는 것인데요. 케이스 바이 케이스이긴 하지만 대체로 재개발 재건축 사업은 초창기 단계부터 입주 시까지 10년 정도 걸리는 것이 일반적입니다. 그러면 재건축이나 재개발 투자를 진행하려면 그 긴 기간 동안 꼬박 기다려야만 투자가 가능한 걸까요? 중요한 점은 그 10여 년의 기간 동안 어떤 단계에서 돈을 넣어 투자를 하고 또 어느 단계에서 빠져나오느냐 하는 점입니다. 무조건 초창기에 들어갈 필요도 없을뿐더러 입주 시까지 계속 기다려야 할 이유도 없습니다. 가장 큰 포인트는 사고 팔 시점을 정확히 파악하는 것입니다. 그러기 위해 기본적으로 알아야 하는 것은 일단 이 재개발 재건축의 세부 추진과정입니다. 재개발 사업은 단계가 진행될 때마다 매입 가격이 조금씩 상승한다고 보시면 됩니다. 사업이 진행될수록 매입 가격이 높아져 수익성이 떨어지게 되는 것이고 초창기에 매입하면 수익은 크지만 입주 시까지 기간이 오래 걸린다 라고 생각하시면 됩니다. 반면 재건축 사업의 경우는 이 건물이 재건축될 것이다 라는 기대감이 사전에 반영되어 일시에 가격이 치솟는 경우도 많습니다. 강남 쪽에 매우 오래됐지만 신축만큼 비싼 아파트들이 그 예가 될 것입니다. 만약 이런 부동산을 매입할 때는 수익성이 아무래도 떨어진다는 것을 미리 인지하고 있어야 합니다.

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재개발 재건축 1-3단계

1단계 정비 기본계획 재건축 재개발 사업의 출발점은 정비 기본계획 수립부터 시작합니다. 이것이 수립된 후 재개발은 다음 단계로 넘어가게 되고 재건축은 기존 시설의 상태가 노후한 지 이상은 없는지 안전진단을 하게 됩니다. 1-2단계 정비구역 지정, 1-3단계 추진위원회 구성 및 승인 추진위원회는 재개발 재건축 조합 설립 바로 전 단계입니다. 이러한 추진위원회가 승인되려면 예비조합원들의 과반 이상의 찬성표가 필요합니다. 이렇게 1단계를 총합하여 대략 2-3년 정도 기간이 소요됩니다. 이 시기는 불확실 요소가 많기 때문에 가격이 오르지 않습니다. 하지만 이런 시기는 아무래도 사업 자체가 좌초될 가능성도 높기 때문에 섣불리 들어가는 것은 지양해야 합니다. 2단계 조합설립 및 시공사 선정 위에서 설명한 추진위원회가 승인되게 된다면 사람들에게 조합 설립 동의서를 작성받기 시작합니다. 조합이 설립되는 기본 요건은 재건축과 재개발이 조금씩 다르게 나타나는데요. 재개발은 조합 자격이 있는 예비조합원의 3/4 이상, 전체 토지의 1/2 이상 동의를 받아내야 합니다. 이러한 조건들을 충족시키게 되면 시군구에 조합설립을 신청하게 됩니다. 별다른 문제가 없게 되면 인가가 나오게 됩니다. 인가가 떨어진 순간부터 30일 이내에 해당 지역에 조합 설립법인 등기를 신청하면 정식으로 조합이 설립되게 됩니다. 본격적으로 사업의 단계로 넘어가는 것입니다. 그렇게 되면 다음은 건축을 전적으로 맡을 시공 건설사를 선정해야 합니다. 이것은 기본적으로 공개입찰경쟁으로 선정해야 합니다. 이 단계부터 초창기 투자자들은 하나씩 매입하기도 합니다. 하지만 아직은 불확실성이 크고 사업이 중간에 멈출 가능성도 있다는 위험이 존재합니다. 따라서 이때는 여러모로 따져본 후 일단 관망상태로 지켜보는 것도 괜찮다고 생각합니다. 3단계 사업시행인가 그다음으로 사업시행인가 단계입니다. 이 단계는 진행되고 있는 일련의 재개발 재건축 사업에 대한 전반적인 내용들을 확정하고 인가하게 되는 시군구 행정 절차입니다. 이 과정에서 용적률, 건폐율, 아파트 세대, 임대아파트 구성 등 많은 내용들이 확정되게 됩니다. 사업의 본격적인 시작 단계가 되는 것입니다. 이러한 사업시행인가 고시가 있게 되면 감정평가를 실시하게 됩니다. 각자 보유하고 있는 부동산의 가치를 평가받게 되는 것입니다. 감정평가 결과가 나오게 되면 조합원이 이 부담해야 할 분담금이 대략 계산됩니다. 감정평가에서 높게 평가되면 신축 아파트를 받기 위해 내야 하는 돈이 줄어드는 것입니다. 이렇게 분담금을 확인했다면 조합원 분양이 시작되게 됩니다. 일반적인 재개발 재건축 투자하는 사람들이 가장 좋아하는 투자 시기가 바로 이때입니다. 일반적으로 사업시행인가가 됐다는 것은 시기의 문제이지 사업이 중간에 멈추어 버릴 가능성이 현저히 낮아졌다는 뜻이기 때문입니다. 그리고 감정평가 등을 통해 대략적으로 투자 시 수익성을 검토해 볼 수 있기 때문에 투자 시 가장 선호하는 시기가 되는 것입니다.

내 생각

서울시에도 사실 재개발 재건축을 통해 도시의 효율성을 높일 수 있는 곳들이 정말 많다고 알고 있습니다. 그런데 재개발 재건축 자체를 억제하다 보니 제대로 된 공급이 이루어지지 않는 것입니다. 공급이 제한되게 되면 아무래도 수요 공급의 원칙에 따라 가격이 오를 수밖에 없을 것입니다. 정부에서도 그것을 모르지는 않을 텐데 왜 정책의 방향을 그렇게 잡는 자 사실은 잘 모르겠습니다. 아무튼 결과적으로 최근 몇 년간 부의 지도가 많이 바뀐 것은 사실입니다. 3억이던 아파트가 6억이 되고 10억이던 아파트는 20억이 되었습니다. 벼락 거지라는 말이 생기는 것은 당연한 것으로 보입니다. 앞으로 어떤 대책들이 나오게 될지 궁금해지는 요즘입니다.