농지연금 투자 전 체크포인트

농지연금 투자방법

개요

시골에 사는 노인들은 농지를 가지고 있지만 농사 외에는 별다른 소득 활동이 발생하지 않는 경우가 많습니다. 그래서 국가에서는 이런 농사 인구들의 노후 생활을 보장하기 위해서 농지연금제도라는 것을 시도하고 있습니다. 이 제도는 토지 경매를 시도하고자 하는 사람에게도 큰 기회의 장으로 펼쳐지게 됩니다. 만약 나의 나이가 농지연금을 받지 못하는 젊은 나이일지라도 실망하기에는 이릅니다. 왜냐하면 농지연금을 공부해서 그로 인해 부모님이 편안하게 지내실 수 있다면 그것도 하나의 이유가 될 수 있기 때문입니다. 아는 사람의 부모님은 평생 농사를 짓던 농사꾼이었기에 농지연금을 받을 수 있는 자격이 충분했습니다. 그런 사람에게 농지연금을 받을 수 있도록 도움을 줄 수 있다면 그 또한 큰 보람이 될 것입니다. 그 금액은 생각보다 높은 액수가 될 수도 있습니다. 그렇다면 낙찰받은 농지를 농지연금 형태로 변환시켜 월세가 나오는 수익형 부동산처럼 만들려면 어떻게 해야 할까요?

좋은 농지연금 대상지 고르는 기준

농지연금은 2011년에 생겨나서 노후 생활자금을 연금식으로 지급하는 제도라고 하였습니다. 기본적으로 도시에는 주택연금이 있고 시골에는 이를 대신하는 농지연금이 있다고 생각하시면 편할 것 같습니다. 하지만 주택연금 같은 제도에 비해 농지연금은 실제로 이용하고 있는 사람의 수가 그렇게 많지는 않은 편입니다. 그 이유는 일반적으로 농지의 시세 자체를 저평가하기 때문이기도 하고 자녀에게 물려줄 상속 대상지로 인식하기 때문이기도 합니다. 만약 경매로 이를 접근하게 된다면 농지를 담보로 노후자금을 챙겨 받을 수도 있고 연금을 받는 동안 농지를 누군가에게 임대해주는 방식으로 임대수익을 챙길 수 도 잇습니다. 정부에서 시행하는 제도이니 만큼 안전성 또한 보장된다고 할 수 있습니다. 소유자가 사망에 이르게 된다고 해도 부부가 농지를 처분하고 남은 금액을 상속인에게 돌려주기도 합니다. 농지연금을 가입하게 되면 기본적으로 6억 이하의 농지에는 재산세가 전액 감면되기도 하는 장점이 있습니다. 농지연금은 농사 경력이 5년 이상 되어야 하며 만 65세 이상이어야 합니다. 농업 경력은 신청일 기준으로 연속으로 5년일 필요는 없습니다. 평생 동안 누적된 영농 기간이 5년 이상이면 됩니다. 현재 기준으로 농업인이 아니더라도 앞으로 5년 동안 농사를 짓게 되면 농업인이 됩니다. 기본적으로 지목이 전, 답, 과수원이고 실제 농사를 짓고 있어야 하는 조건이 있으며 가압류나 기타 등기사항 등에 문제가 없어야 합니다. 저당권이나 근저당권은 설정되어 있어도 상관없지만 공시지가 기준 15퍼센트를 넘게 되면 안 됩니다. 농지 연금의 지급 방법은 종신형과 기간형으로 나뉘게 됩니다. 종신형은 살아가는 기간 동안 매월 같은 금액을 받는 정액 종신형 초기에 많은 금액을 받는 전후 후박형 담보 농지 가액에 30퍼센트 금액을 일시에 뽑아낼 수 있는 일시 인출형 등이 있습니다. 기간형의 경우 기본적으로 5년 단위로 15년까지 월마다 지급받게 됩니다. 받을 수 있는 금액은 상한성이 있습니다. 매달 3백만 원입니다. 연금 지급이 종료되게 되면 토지는 바로 처분하고 잔여금액은 상속인에게 돌려주게 됩니다. 농지연금을 많이 받을 수 있는 농지를 골라내려면 기본적으로 개별공시지가보다 가격이 저렴한 농지를 골라내야 합니다. 그렇게 되려면 도로가 인접하지 않고 조건이 좋지 않은 곳을 골라내야 할 것입니다. 또한 규제가 가까운 시일 내에 풀릴 것으로 예상되는 농지입니다. 감정 시점보다 몇 년 후에 더 높아진 공시지가를 가지게 된다면 농지연금 신청 시에 유리한 조건을 갖출 수 있습니다. 마지막으로 미래가치가 높은 농지를 골라내야 합니다. 수령인이 사망 후에 잔여 금액이 상속되게 되는데 농지의 미래가치가 높을수록 상속시점에 돌려받을 수 있는 돈의 크기가 커지게 됩니다. 그렇기 때문에 시간이 지날수록 개발의 여지가 커질 수 있는 곳의 농지를 구매하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

개인적 생각

농지연금이라는 제도는 나라에서 노후를 보장해주기 위해 만든 일종의 복지제도입니다. 적절히 잘 활용할 수만 있다면 노후에 큰 힘이 될 수 있을 것이라 생각됩니다. 다만 상속의 개념으로 생각하기 때문에 적절한 농지는 매물로 잘 나오지 않는 경향이 있습니다. 그래서 우리는 경매를 통해 이러한 기준점을 생각하여 저렴한 농지를 입찰해볼 필요도 있습니다. 제 생각에는 아무래도 미래가치까지 따져보아 시세조사 후 개발압력이 강한 곳을 선택하는 것이 농지연금을 받는 주체에게도 나중에 상속받게 될 자녀에게도 좋은 선택이 되지 않을까 하는 것이 제 생각입니다. 어떠한 경우든 가장 중요한 쟁점은 싸게 구매해야 한다는 것입니다. 제값을 주고 사는 것은 아무 의미가 없습니다. 그래서 누구에게나 좋아 보이는 곳만 바라보고 접근하는 것은 토지 경매에 있어서 좋은 선택은 아닙니다.