재개발 조합원 아파트 2채 배정되는 경우와 이주단계진입

재개발 투자 시 집 한 채로 아파트 2채를 받을 수 있는 경우

이주단계진입

아파트 2채 받는 경우

재개발 조합 설립을 위해서는 75%의 동의가 필요합니다. 하지만 재개발 구역 내에 토지를 가지고 있는 사람 입장에서는 아파트 한채 받는 것이 그렇게 좋게 다가오지 않습니다. 아파트를 짓지 않더라도 넓은 토지를 가지고 있다면 다세대, 빌라 등을 개발하여 개발이익을 얻을 수 있기 때문입니다. 이렇기 때문에 토지 등소유자는 재개발에 반대하는 경우가 많기도 합니다. 이것은 동의율을 낮추어 사업 진행 속도가 늦어지는 이유 중에 하나입니다. 정비구역지정 후에 50% 동의를 받아 추진위원회까지 진행되었다가 75%의 선을 넘지 못해 조합설립인가 단계에서 멈추어 있는 경우도 많습니다. 이러한 문제 때문에 주거환경정비법을 개정하게 되었습니다. 이에 따르면 분양대상자의 권리가액 안에서 2 주택을 배정할 수 있습니다. 조건이 있다면 2 주택 중 1 주택은 반드시 60제곱미터 이하의 주택으로 공급해야 하며 이렇게 공급받게 된 주택은 3년 동안 양도하지 못합니다. 권리가액이 아파트 한채 값을 상회하여 돈이 남을 때 두 채까지 배정받을 수 있다. 2 주택 중 하나는 반드시 60제곱미터 이하의 주택이어야 한다. 추가로 받게 된 주택은 3년 동안 양도하지 못한다. 실제 예시를 한번 들어보겠습니다. 만약 권리가액 규모가 10억 원인 조합원이 84 제곱 규모의 주택을 6억 원에 받게 되었다면 5억이 남습니다. 원래는 나머지 금액 5억 원을 현금 청산하여 돌려받았지만 현재는 60제곱미터 이하의 주택 4억 원이라면 이를 추가로 받게 됩니다. 권리가액을 초과하지 않는 범위 안에서 2 주택을 받게 되는 것입니다. 또한 종전에 조합원이 가지고 있던 주택의 전용면적이 300제곱미터이고 권리가액이 7억 원인 경우. 84 제곱 주택과 60 제곱 이하의 주택을 받게 되면 6억 원+4억 원으로 종전 자산의 권리가액 범위가 넘게 됩니다. 하지만 이 경우 주택의 전용면적의 합이 300 제곱미터로 아파트 두 채를 받는다고 해도 140제곱미터 정도이므로 권리가액 초과분에 대한 분담금만 내면 두 채를 가져갈 수 있게 됩니다. 다만 주의할 점은 추가 공급받는 주택은 일반분양가의 90%를 상회하는 수준입니다. 조합원 분양가가 70% 수준임을 감안하면 2 주택을 분양받을 수 있는 자격이 되더라도 이는 잘 따져봐야 할 문제입니다. 또한 조합 사정에 따라 운영의 강제성을 띄고 있는 것은 아니므로 이 또한 염두에 두어야 합니다.

대체주택과 이주비 지급의 상관관계

사업이 종반부에 들어서게 되면 철거와 이주 단계로 슬슬 진입하게 됩니다. 그러면 그동안 조합원들이 거주할 집이 필요합니다. 이 단계에서 조합원들이 구하는 집이 임대 형태로 될 수도 있지만, 매입 형태로 이주할 수도 있습니다. 이렇게 건축 중 일시적으로 지낼 집을 매수하는 것을 "대체주택"이라고 합니다. 재개발 구역 내 주택을 소유한 조합원이 새로 이사 갈 집에 1년 이상 거주 뒤 추후 대체주택을 양도하게 될 시 양도차익이 비과세 처리됩니다. 이런 제도를 활용하게 된다면 투자 측면에서 유리한 위치에 설 수 있게 됩니다. 보통 이주와 철거 기간은 6개월 정도 잡고 있습니다. 하지만 사업규모나 세입자 등의 문제로 인하여 이보다 길어지는 경우도 있습니다. 관리처분계획 인가가 나고 이주를 개시한 뒤 시간이 많이 지났음에도 거주민들이 많이 보인다면 좋지 않은 시그널로 볼 수 있습니다. 또한 이주 단계에서 가장 중요한 쟁점은 이주비 지급 문제입니다. 이사 갈 집의 임대보증금이나 매입자금 등에 쓸 돈입니다. 이주비는 일반적으로 감정평가금액의 4~60퍼센트 정도로 받게 됩니다. 이러한 이주비 금액에 대한 이자는 조합에서 부담하게 됩니다. 그래서 기간이 길어지면 길어질수록 금융부담이 늘어나 조합의 부담이 가중됩니다. 만약 다가구 주택 등의 세입자 임대보증금이 이주비 한도를 넘어서게 되면 그 초과분부터는 이자 부담을 개인에게 전가하여 대출해줍니다. 초과되는 부분에 대한 대출이 이루어지지 않게 되면 세입자 보증금 지급 등의 문제가 얽혀 사업이 진행되지 않기 때문에 최대한 빠르게 속도를 내고 있습니다. 보통 이 금액은 10~20퍼센트 정도 더 책정됩니다.

이주 단계에 대한 나의 생각

철거를 하고 이주 단계까지 진입하게 되면 슬슬 아파트가 시각적으로 그려지기 시작합니다. 다양한 건축사들이 조감도를 내놓았지만 사실 그것은 그림일 뿐이고 철거가 진행되고 터가 닦이게 되면 투자자들도 많이 관심을 갖게 됩니다. 누구나 알 수 있기 때문입니다. 그렇기에 이 시기가 되면 사실 많은 부분 바뀌게 되는 것 같습니다. 실제적으로 돈이 지급되는 단계이기 때문에 더욱 중요하다는 생각입니다.