재개발 아파트 평형 배정 방식

재개발 아파트 평형 배정 방식

아파트 평형 배정 방식

조례 개요

재개발에서는 관리처분계획 내용을 바탕으로 조합원에게 아파트 배정분을 공급하게 된다. 계획 수립 단계에서 조합원들에게 받은 내용 및 계획을 기반으로 어떤 자격을 가진 조합원에게 어떤 동 어떤 평형을 배분할 것인가가 결정된다. 이 과정에서 조합원 누구나 좋은 평형, 좋은 조건의 물건을 배정받기 원하게 된다. 하지만 어디서나 그렇듯 좋은 물건은 한정되어 있고 모두에게 꼭 마음에 드는 물건을 줄 수는 없다. 그렇기에 같은 조합원 자격이 있어도 이 중에서 우선적으로 좋은 물건을 배정받을 순서를 정하게 된다. 그래서 이를 몇 가지 규칙을 두어 정하게 하고 있다. 1번. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다. 위 말을 쉽게 풀자면 예를 들어 30평형 아파트의 조합원 분양가가 5억, 40평형의 조합원 분양가가 8억 인 상황에서 조합원 자격을 가진 자의 재산가액이 6억 5천 일 경우 대상자에게 양쪽 중에 하나를 선택할 수 있도록 해준다는 것이다. 하지만 대체로 어떤 재개발 사업이든지 그 시대에 사람들이 선호하는 평형대가 있다. 예전에는 40평이 넘는 물건에 대한 인기가 많았고 최근에는 1-2인 가구의 증가로 소형평수에 대한 수요가 많이 늘어났다.(코로나 이후로 넓은 집에 대한 수요가 늘어나면서 앞으로의 변화는 지켜보아야 한다.) 그렇기에 평형 선택과정에서 선호하는 평형대에 대한 조합원 간 경쟁이 필연적으로 따라오게 된다. 이런 이유로 주택 배정에 대한 기준을 둔다. 2번 국민주택규모의 아파트는 권리가액 순으로 우선 분양할 수 있다. 3번 국민주택규모 초과 시 권리가액 순으로 분양할 수 있다. 부족하다면 권리가액 순으로 추가 공급할 수 있다. 4번 동일 물건에 대한 경합이 있을 경우 권리가액 순으로 분양한다. 권리가액이 동일한 경우는 공개 추첨한다. 위에서 국민주택이란 전용 85m2 이하의 면적을 가진 주택을 뜻한다. 일반적으로 재개발 지역에서는 모두에게 선호도가 높고 일반적으로 가장 많이 찾는 85 제곱 형태나 59 제곱 형태의 주택을 짓게 된다. 공급면적 기준 30평 형대가 85 제곱, 20평 형대가 59 제곱이다. 그렇다면 만약 85 제곱의 공급 가능한 세대수가 500세대, 59 제곱 공급 가능 세대가 500세대이라고 가정해보자. 만약 조합원 분양 신청한 사람들 중 800명이 85 제곱 세대에 신청을 하게 됐다면 어떻게 될까. 분양 가능 세대수는 500세대 밖에 안되는데 말이다.

평형 배정 방식

위 조례 내용을 바탕으로 판단해 보겠다. 위 조례에서는 조합에서 자체 정관으로 정하게 될 경우 분양대상자의 권리가액 순으로 분양할 수 있다고 말하고 있다. 그러면 위 사례의 경우 85 제곱 신청자 중 권리가액이 많은 순으로 우선 500명만 85 제곱 세대를 배정받게 된다. 그리고 나머지 300명은 다른 평형대로 배정받게 된다. 그래서 부득이 나오는 것이 희망 순위이다. 보통 희망평형이라고 해서 분양신청 시 각자 원하는 평형대를 1위 2위 3위 순서대로 적어놓게 한다. 결국 굳이 따져보자면 주택 평형 배정방식이란 주택 면적 크기에 관계없이 권리가액이 높은 사람이 우선적으로 가져가는 승자 우선 게임인 것이다. 추가로 원하는 평형대를 차지하기 위해서는 전략적으로 접근해야 유리하다. 경쟁이 심할 것으로 예상되는 평형대를 선택할 경우 좋은 좋은 동호수를 배정받지 못하게 될 가능성이 커지고, 경쟁이 비교적 덜할 것으로 예상되는 평형대를 선택할 경우 경쟁자가 적어 좋은 동, 층, 호수를 차지하게 될 가능성이 높다. 어느 평형대를 선택할지는 최근 인근 분양 사례 등을 참조해 결정하면 된다. 평형 배정은 권리가액 순으로 많은 사람이 우선이라지만 동호수 배정은 어떻게 하게 될까. 사실 아파트 향이나 층수, 생활권 거리 등 여러 가지 조건을 따져보면 대부분 원하는 동과 층수 등이 거의 비슷하다. 그래서 나오게 된 용어가 이른바 로열동 로열층인데 이는 같은 아파트 단지여도 가격차이가 발생되게 하는 주요한 요인이 되기에 배정 방식에 있어서 분명한 기준이 필요하게 된다. 그래서 추첨이란 기준을 통해 결정하게 된다. 추첨방식은 조합 정관에서 정하게 된다. 전산으로 추첨 방식을 정하기도 하고 손으로 직접 제비뽑기를 해서 정하기도 한다. 그렇게 잘 뽑은 추첨 하나로 재산이 순식간에 몇천만 원씩 차이나기도 한다. 어떤 것이든 일정 부분 운이 따라야 한다.

내 생각

동 추첨하는 일도 운이 따라야 하는 것을 알 수 있었다. 인생은 운의 연속이다. 운이 어떻게 보면 가장 중요한 요소가 아닌가 하는 생각이 드는 요즘이다. 하물며 이렇게 큰돈이 들어가는 투자건은 당연할지도 모르겠다. 그런데 그렇다고 해서 운만 좋기를 기대하면서 마냥 기다릴 수는 없는 노릇이다. 우리는 이에 대비하여 확률을 최대한 높이고 좋은 선택을 할 수 있도록 노력해야 한다는 생각이다. 누구나 좋아할법한 평형 평수에는 접근하지 않고 아예 다른 관점으로 진입하는 것도 방법이 될 수 있다. 전략적으로 생각해야 좋은 결과물을 얻어낼 확률이 높아질 것이다.