토지투자의 위험성과 오해

생각보다 어렵지 않은 토지투자의 위험성과 오해

토지투자의 위험성과 오해

개요

무서운 감정을 덜어내면 토지투자는 생각보다 간단하다. 모든 낯 섬과 두려움은 모르는데서 출발한다. 우리는 모르는 것을 없애야 돈을 벌 수 있다. 어떠한 곳이 좋은 물건인지 알지 못하기 때문에 두려움이 생기는 것이다. 생각보다 큰 금액이 들어가지 않기도 하기 때문에 우리는 무조건 실행해서 시행착오를 우선적으로 겪어보아야 한다. 흔히들 가지고 있는 토지투자의 위험성에 대한 오해를 아래에서 풀어보도록 하겠다. 토지투자는 무조건 오래 걸린다? 흔한 오해와 다르게 토지투자는 무조건 오래 걸리는 그런 싸움이 아니다. 무조건 싸게만 살 수 있다면 수요자에게 바로 되팔 수도 있다. 장기투자가 필수적이라고 생각한다면 그것은 큰 오해이다. 시중에 나와있는 대부분의 교재를 보다 보면 토지를 장기적으로 가지고 있어야 그것이 수용되고 개발되어 큰 수익을 가지고 올 수 있다고들 한다. 하지만 매수자가 이미 정해진 상황이라면 단기간에도 열 배 스무 배의 수익을 거둘 수 있는 토지가 있다. 한 가지 사례를 살펴보겠다. 2013년 경매 물건의 경우다. 토지 현황을 살펴보던 도중 철도에 저촉이라는 문구가 보였다. 로드뷰로 현장 사진을 둘러보게 되니 철도공사가 당시 진행 중이었다. 전체 토지가 아니라 지분경매였기 때문에 나머지 지분은 누가 소유하고 있는지 알아보게 되었다. 나머지 한 명은 철도공사에서 가지고 있었다. 관련하여 공사 측에 여러 번 문의를 하다 보니 해당 토지는 매수하게 되면 바로 수용되어 매각할 수 있는 조건이 되었다. 매수자가 기다리고 있는 셈이었다. 크지는 않은 금액이었지만 주변 수용 금액을 따져 본 후 입찰금액을 남들보다 공격적으로 적어내어 단기간에 몇백만 원의 수익을 올릴 수 있었다. 조금만 파고들다 보면 이렇게 짧은 기간에도 수익을 올릴 수 있는 물건들이 분명히 있다

대표적인 토지투자에 대한 오해

부동산공법을 모두 깨우쳐야 한다? 토지 투자할 때 가장 걸림돌이 되는 문제 중에 하나가 이런 공부 문제다. 어렵다는 것이다. 워낙에 복잡하다고 생각되기 때문에 하나의 장벽이 형성되는 것이다. 때문에 간단한 토지공법만 알아도 수익화가 가능한 물건들이 심심치 않게 나오고는 한다. 그래서 그들만의 경쟁이 되기 때문에 감정평가 금액의 절반 수준으로 낙찰되기도 한다. 여러 조건들이 있겠지만 폐기물 매립시설, 도시지역, 1종 일반주거지역 가축사육제한구역 등의 몇 가지만 알고 해석할 수 있어도 접근할 수 있는 물건들이 생각보다 많다. 실제로 중요한 것은 이러한 규제사항에 대한 공부가 아니라 건물을 짓기에 적합한 위치인지 매도 가는 얼마나 받을 수 있는지 하는 점이다. 이런 것은 현장 임장을 통해 알아내야 한다. 공부에 매몰되어 아예 포기하거나 투자를 직접 해보는 것이 늦어지게 되면 토지 투자가 더욱 어렵게 다가오게 된다. 토지는 대출이 안된다? 토지 투자를 실제로 하다 보면 생각보다 대출이 잘 나온다는 사실을 알게 된다. 그러나 사람들은 대부분 대출이 안되고 큰 목돈이 들어간다고 생각한다. 대출해주는 기관 입장에서 가장 두려운 것은 어찌 되었던 돈을 떼이는 것이다. 만약 그런 것이 걱정 안 된다면 비록 토지일지라도 대출이 잘 나온다. 만약 2억 5천 정도에 낙찰받은 토지를 은행에 문의하였다고 하자. 은행에서는 토지의 담보가치만 충분하다면 대출을 해준다. 일률적이지는 않지만 낙찰가 대비 대개 80% 정도를 대출해준다. 토지라서 대출을 안 해주는 것이 아니라 관건은 해당 물건의 담보가치가 얼마나 좋은지이다. 그래서 토지투자 시에는 이런 사항들을 중점적으로 살펴보아야 한다.

나의 생각

토지투자는 무조건 오래 걸린다는 오해는 당연하게도 아니다. 매수자가 기다리고 있는 물건 등에 투자하게 되면 바로 매도하여 수익을 실현할 수 있는 물건도 많다. 문제는 그런 물건을 골라내는 안목이라고 생각한다. 또한 복잡한 부동산 공법을 다 알아야 한다는 오해 역시 아니다. 그때그때마다 필요한 몇 가지만 알아도 할 수 있는 물건들이 많다. 모르는 것은 찾아보면서 하면 된다는 생각이다. 공부에 매몰되면 시작하기도 전에 포기하게 될지도 모른다. 토지는 대출이 잘 안 나온다는 오해 역시 아니다. 중요한 것은 토지의 담보가치다. 담보가치만 충분하다면 낙찰가의 80% 정도가 나오는 경우를 많이 보았다. 그렇기에 토지투자는 공부의 영역이지 불가능의 영역이 아니라는 것이다.