사업시행인가와 시공사 선정 이유

안녕하세요 오늘은 사업시행인가 및 시공사 선정 단계에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

사업시행인가 매매 시장의 시작

개요

조합 설립 뒤에는 이 사업을 어떻게 끌어나갈 것인가에 대한 구체적인 수치들을 결정해야 한다. 그것이 사업시행인가 단계이다. 앞서 초창기인 정비구역지정에서는 대략적인 면적과 같은 계획만 펼쳐졌다면 사업시행단계에서는 이를 상세하게 결정하는 단계이다. 아파트 단지를 어떻게 만들어지는지 설계를 하고 여러 가지 문제에 대한 해결방안을 도출한다. 구체적으로 이러한 설계가 나오게 되면 앞선 단계에서의 어렴풋한 정보가 아닌 구체적으로 아파트는 몇 세대로 지어지는지, 기타 시설 등의 면적은 어떻게 되는지 등이 나오게 된다. 이를 통한 아파트 조감도, 평형별 도면 등이 나오게 되어 재개발 완성 모습을 시각화하여 볼 수 있다. 이 단계까지 오게 되면 대부분 관심 있어하는 사람들은 이 사업이 상당 부분 진척되었다고 판단하게 된다. 잘 따져봐야 하는 문제이기는 하지만 어느 정도 수익성에 관련하여 예측이 가능해지기 때문이다. 더구나 실제 입주를 원하는 사람들은 이 단계를 지나 관리처분단계에 이르게 되면 일정 부분 이주비 형태로 투자했던 금액을 돌려받기 때문에 그 또한 메리트이다. 그렇지만 그것도 이성적 판단을 가지고 적절한 금액에 매매해야만 한다. 빠르게 진행될 것이라 착각하고 지나치게 높은 금액으로 매수하게 됐다가 관리처분단계에서 감평가 금액이 생각했던 것보다 낮게 평가되어 낭패를 보는 경우도 있기 때문이다.

사업시행인가 단계와 시공사 선정

사업시행인가 시기만 되면 투자나 실거주 측면에서 접근하여 관심을 갖는 사람이 많다고 했다. 그럼 이 시기에 사고자 하는 사람이 많다는 말은 팔고자 하는 기존 조합원들도 덩달아 많다는 말이다. 그렇다면 이 시기에 파는 사람들은 대체 무슨 생각으로 팔게 되는 것인가. 대체로 이 시기에 팔고자 하는 사람들은 아주 초창기부터 이 사업에 뛰어들었던 사람이거나 과거부터 쭉 그 지역에 살아왔던 사람일 수도 있다. 이 단계부터 보통은 매매가가 상승하기 때문에 이때 팔고 나가고자 하는 것이다. 그래서 투자자들에게는 이 시기가 투자금을 회수하여 수익을 실현하는 하나의 기점이 되기도 한다. 보통 사업시행인가 단계에서 각종 매체들에 개제 되어 해당 구역에 대한 매물 문의가 급증한다. 시공건설사는 어디게 될 것인지에 대한 관심도 늘어나게 된다. 치고 빠지고자 하는 타이밍 투자자들은 이 시기를 잘 이용하여 매도하는 것이 유리하다. 부동산 자산이 전반적으로 모두 오르는 호황기라면 사업시행단계에 국한되지 않고 그 이전이라도 적절한 타이밍을 노려 매도할 수 있다. 그렇지만 전반적으로 부동산 사이클이 아래로 저무는 시기라면 사업시행인가를 받고 진행을 하더라도 매수세가 적어 시세가 오르지 않는 경우도 많다. 시세가 오르지 않으면 투자자 입장에서는 팔고 나가기 쉽지 않다. 신이 아닌 이상 이 가격이 저렴한 건지 비싼 것인지 정확히 예상하는 것은 어렵다. 다만 우리의 역할은 진행과정상에서 할 수 있는 최선을 다해 그 선택의 범위를 간추리는 것이다. 사업시행인가를 지나 재개발 진행 계획이 나왔다고 하면 다음에는 이 계획대로 실행해줄 시공건설사를 정해야 한다. 예전에는 조합설립 직후부터 시공건설사를 선택했지만 현재는 사업시행인가 이후에 선택할 수 있도록 법규화 했다. 그 이유는 다음과 같다. 기본적으로 사업을 진행하는 데는 돈이 필요하다. 그럼 그 돈을 어디서 융통하게 되는가. 조합원이 되었다고 조합비를 십시일반 모아 재개발을 진행한다는 이야기를 들어본 적이 있는가. 그래서 과거에 조합은 그 돈을 시공사에서 빌렸다. 그런데 재개발 사업이라는 것은 언제든지 뒤집어질 수 있는 위험성을 내포하고 있기 때문에 개발을 진행하면 자연스레 돈을 돌려받게 되는 시공 건축회사 외에는 이 돈을 빌려줄 수 있는 곳이 없었던 것이다. 그렇기에 아무래도 돈을 빌리는 조합 입장에서는 돈을 빌려주는 시공건설사에게 일정 부분 지고 들어가는 것이고 이는 여러 가지 부작용을 낳았다. 그래서 서울시 측에서는 돈을 서울시가 빌려줄 테니 사업시행인가 이후로 시공건설사를 선정할 수 있도록 정했다. 이렇게 사업시행인가를 받은 후 모든 세부 정보가 확실한 상황에서 경쟁입찰 방식으로 개발해 줄 수 있는 곳을 선정하는 것이다. "도배지는 이걸로 해주세요.", "전등은 오스람 모델 ppe-001로 해주세요". 대략 이러한 세부 정보가 정해지게 되면 아무래도 시공사 측에서 과도하게 이윤을 부풀리는 등의 부정행위를 할 수 없는 것이다. 이는 자연스레 조합원의 금전적 부담 감소로 이어지게 된다. 그러나 이 또한 완벽한 정책은 아닐 수밖에 없는 것이, 서울시가 모든 자금을 무한정 지원해줄 수 없기 때문이다. 그래서 이는 사업 진행속도를 늦추기도 한다. 이러한 이유로 조합 측에서는 다시 예전으로 돌아가기를 원했다. 그래서 최근 서울시에서는 한 발짝 양보하여 건축심의 단계 이후에 시공건설사를 선정할 수 있도록 하고 있다.

내 생각

시공사 선정 단계에서 여러 가지 암투들이 많다고는 들었다. 건설사에서 온갖 물량공세로 조합원들의 마음을 산다는 것인데 이는 나라에서 규제를 해야 하는 것이 아닌가 하는 생각이다. 결국 부담은 소비자에게 다가오게 되고 가중된 부담으로 인해 가처분 소득이 낮아져 실제 경제에도 영향을 줄 수 있다고 생각하기 때문이다. 물론 부동산 경기가 활황일 때는 그런 면이 조금 희석되겠지만 값이 떨어지는 시기에는 사업의 진척에도 중요한 쟁점이라고 생각한다. 그래서 정책적으로 과다한 건설사 프로모션 같은 것을 지양하도록 규정하고 아파트 품질을 더욱 높이는데 박차를 가해야 한다고 본다. 층간소음 등의 문제나 아파트 커뮤니티 시설 등을 더욱 좋은 질로 만든다면 아마도 더욱 좋은 영향력을 끼치게 되지 않을까 싶다.