감정평가액 산출 방법

감정평가액 대략적인 산출 방법

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감정평가액 산출 방법

개요

부동산 관련 카페를 돌아다니다 보면 흔히들 감평가가 낮게 나왔다는 둥 높게 나왔다는 둥 이런 이야기가 많습니다. 이 감평가가 "감정평가액"을 뜻하는데요. 조합원들은 당연히 자기 자산의 가치가 높게 평가받으면 받을수록 추후에 분담해야 할 분담금 액수가 줄어들기 때문에 높게 나오기를 원하게 됩니다. 다만 투자 관점에서 미래의 감정평가액을 예측하는 것은 매우 어려운 문제이기 때문에 차근히 검토해봐야 할 문제입니다. 이제부터 이 감평가에 대해서 알아보겠습니다. 우선 아파트와 빌라 같은 곳의 감평가를 추산해 봅니다. 이러한 집합 건물은 예상하기가 상대적으로 어렵습니다. 왜냐하면 주변 시세와 그 가격을 비교하기 때문입니다. 대상지 인근 유사한 조건의 빌라가 최근 3억 원에 거래되었다면 재개발 재건축 대상인 내 건물도 비슷한 가치로 평가받을 가능성이 높습니다. 그러나 같은 재개발 구역의 물건을 동일선상에서 비교하지는 않고 인근 다른 동에 빌라를 기준으로 하게 됩니다. 그런데 현실적으로 재개발 재건축 사업은 인근 시세보다 그 가격이 저평가되는 경우가 많습니다. 대략적으로 주변 동 같은 조건의 건물보다 매가 기준 10~20% 사이로 더 적게 나오는 경우가 많습니다. 집합건물과 다르게 단독주택이나 다가구주택 같은 경우 토지와 건물을 각각 평가하여 합산합니다. 이를테면 단독주택은 토지에 대한 감정평가 금액과 건물에 대한 감정평가액을 합산하게 됩니다. 이 중에 토지는 표준지를 기준으로 이보다 좋은 땅이라면 더 높게 안 좋은 땅이라면 낮게 평가되게 됩니다. 요즘에는 토지 감정평가액이 일반적인 개별공시지가와 유사하게 평가되는 상황이 많아 보입니다. 어떤 곳에서는 토지 감정평가액 자체를 공시지가의 몇 퍼센트를 곱하면 된다 식의 공식을 제안하고는 하는데 그것은 크게 신뢰할 수 없다고 생각합니다. 이는 일반적으로 그 시기의 부동산 흐름을 타기 때문입니다. 만약에 시장 상황이 안 좋게 흘러갈 경우 개별공시지가보다 저평가되기도 합니다.

감정평가 기본 방식

건물을 평가하는 방법은 기본적으로 감가상각 방식입니다. 집을 짓는데 들어간 비용과 얼마나 연식이 쌓였는지 등을 계산해 가치를 감가상각 처리하게 됩니다. 일반적으로 철근콘크리트는 연한을 40년으로 정하여 감가상각 처리를 합니다. 40년이 지나면 그 건물의 가치는 없고 수명이 다했다고 판단되는 것입니다. 당연히 현실적으로 40년이 넘었다고 해도 아예 가치를 없도록 평하는 경우는 없고, 아무리 낡아도 몇백만 원 수준으로 평가받게 됩니다. 보통 가장 많이 볼 수 있는 붉은 벽돌집의 감평가의 경우 대략 이십오 년이 지났을 때 백만 원정도, 십오 년이 지났을 때 백육십만 원 정도 평가되고 있습니다. 대략적인 기준은 아래와 같습니다. 감평가는 앞서 설명드렸다시피 집합건물의 경우 주변 시세에 연동하여 유사하게 측정됩니다. 다만 단독주택이나 다가구주택의 경우 토지 감평가와 건물 감평가를 합산하여 추계를 냅니다. 토지의 감평가는 공시지가에 100%를 곱하고 거기에 토지면적을 곱한 금액과 같습니다. 공시지가가 100만 원이고 토지가 10평이라면 감정평가액은 1000만 원이 됩니다. 건물 감정평가액의 경우 위에서 말한 건물의 연차에 따른 평단가 자료를 이용하여 대략적으로 한번 계산해봅니다. 예를 들어 건물의 연식에 따라 평당 예상단가가 50만 원이고 평수가 10평이라면 이 건물의 감정평가액은 500만 원입니다. 토지 감평가와 건물 감평가를 모두 더해 합산한 결괏값이 감정평가액 총액이 됩니다. 다만 한 가지 유의해야 할 점이 있습니다. 만약 감정평가총액이 주변의 시세와 유사하게 평가될 경우 조합원 중 골치 아픈 일이 싫은 사람들은 아예 현금청산을 해버릴 수도 있습니다. 이렇게 되면 조합은 현금청산자를 위해 은행에서 대출을 받아야 하고 이는 높아지는 금융비용으로 사업 자체를 딜레이 시킬 수 있는 여지가 됩니다. 그래서 대체로 토지 자체의 감정평가는 주변 시세 대비 8~90퍼센트 정도로 측정되는 것이 일반적인 경우라 볼 수 있습니다.

투자에 대한 내 생각

일단 우리는 계산을 할 때 낙관적으로 보기보다는 보수적으로 접근해야 된다는 생각입니다. 그래야 우리의 재산을 지킬 수 있기 때문입니다. 때를 기다리면 접근할 수 있는 물건은 많습니다. 우리가 부동산 중에 재개발 재건축에 관심을 갖는 것도 최고의 투자 효율을 내기 위해서이지 이 물건만을 사야 한다는 것은 아닙니다. 어디서 이야기하는 것을 들은 기억이 납니다. 물건과의 사랑에 빠지지 말라. 저는 이 말이 정답에 가깝다고 생각합니다. 물건을 살피다 보면 해당 물건이 가장 좋아 보이는 색안경을 끼게 됩니다. 투자금만 들고 있다면 해볼 수 있는 시도는 많기 때문에 공부하면서 천천히 가도 충분하다는 생각입니다. 재산 중에 비중이 아주 높은 것이 부동산이기 때문에 사고팔 때는 신중에 신중을 기해야 합니다.